Betriebskostenabrechnung – Darf sich der Vermieter darauf beschränken, bei den umzulegenden Betriebskosten ohne nähere Erläuterung nur die Gesamtkosten anzugeben?

§ Zu BGH, Urteil vom 20.01.2016 – VIII ZR 93/15

Betriebskostenabrechnungen gehören zu den häufigsten mietrechtlichen Streitigkeiten. Der Mieter hat ein Interesse an einer nachvollziehbaren und transparenten Betriebskostenabrechnung, die es ihm ermöglicht jede Abrechnungsposition genau zu prüfen.

Der Sachverhalt:

Der Vermieter beschränkte sich in der Betriebskostenabrechnung darauf, bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag anzugeben, den er auf den Wohnungsmieter umlegt. Hieraus war nicht ersichtlich, ob der Vermieter die jeweilige Betriebskostenart um solche Kostenanteile bereinigt hatte, die nicht umlagefähig sind und nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Eine Erläuterung zu den Gesamtkosten enthielt die Betriebskostenabrechnung nicht.

Die Entscheidung:

Der Bundesgerichtshof (BGH) führt in seiner Entscheidung vom 20.01.2016 zunächst aus, dass eine Betriebskostenabrechnung bereits dann formell ordnungsgemäß und damit wirksam ist, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Danach gehören zu den Mindestangaben eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und – soweit erforderlich – die Erläuterung der zu Grunde gelegten Verteilungsschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters unter der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen.

In seiner Entscheidung vom 20.01.2016 fasst der BGH allgemein die Anforderungen an eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung wie folgt zusammen:

Der Senat hat zwischenzeitlich mehrfach betont, dass an die Abrechnung von Nebenkosten in formeller Hinsicht keine zu hohen Anforderungen zu stellen sind. Typischerweise geht es dem Mieter vor allem darum, dass die entstandenen Kosten in übersichtlicher Weise (also getrennt nach unterschiedlichen Kostenarten) zusammengestellt sind und er darüber informiert wird, auf welche Weise (mit welchem Umlageschlüssel) der auf ihn entfallende Kostenanteil ermittelt worden ist und welche Beträge im Abrechnungsjahr auf ihn entfallen. Mit diesen Informationen kann er überprüfen, ob die ihm in Rechnung gestellten Kosten dem Grunde nach umlagefähig sind, ob der richtige Umlageschlüssel verwendet wurde und die für die Abrechnungseinheit angesetzten Gesamtkosten der Höhe nach für ihn plausibel sind oder er Anlass sieht, die Richtigkeit der angesetzten Kosten durch eine Einsicht in die Belege zu überprüfen.

Vor diesem Hintergrund ist der BGH der Auffassung, dass es bei so genannten „bereinigten“ Kosten für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Nebenkostenabrechnung bereits genügt, wenn der Vermieter in der Abrechnung bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf den Mieter umlegt. Ob der Vermieter diesen Gesamtbetrag zutreffend errechnet bzw. ermittelt hat oder dabei Kostenanteile mit angesetzt hat, die nicht umlagefähig sind, ist ausschließlich eine Frage der materiellen Richtigkeit, die der Mieter nach entsprechender Belegeinsicht überprüfen kann.

Damit gibt das höchste deutsche Zivilgericht seine bisherige Auffassung, dass es bei so genannten „bereinigten“ Kosten für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Nebenkostenabrechnung zusätzlicher (erläuternder) Angaben durch den Vermieter bedarf, ausdrücklich auf.

2016-02-23T22:46:07+00:00